Em 1º de janeiro de 2027 o RET de 4% deixa de ser o que sempre foi. O PIS e a COFINS acabam, a CBS começa a valer, e o regime especial das incorporadoras passa a ser dividido em duas partes. Para quem tem obra em andamento ou vai lançar nos próximos dois anos, isso mexe no imposto de cada parcela recebida, no fluxo de caixa e na viabilidade dos próximos empreendimentos.
Este texto responde às dúvidas mais buscadas sobre o RET em 2027: qual é a nova alíquota, se o RET acabou, o que acontece com obras já afetadas e qual decisão precisa ser tomada até o fim de 2028.
Resumo rápido: o RET em 2027
O RET continua existindo em 2027, mas passa a cobrir só o IRPJ e a CSLL, com alíquota de 1,92% sobre a receita recebida.
Os 2,08% que eram de PIS e COFINS viram uma parcela de CBS e IBS. Para incorporações no regime de transição do art. 485 da LC 214/2025, a carga somada continua em 4%.
No RET de interesse social, o 1% se divide em 0,47% de IRPJ e CSLL e 0,53% da parcela que substitui o PIS e a COFINS.
O prazo que importa é 31/12/2028. Incorporações que entrarem no RET depois disso vão para o regime regular da CBS e do IBS para imóveis.
Como o RET de 4% era formado até 2026
O RET da Lei 10.931/2004 junta quatro tributos federais em um pagamento único sobre a receita mensal recebida da incorporação com patrimônio de afetação. Os 4% se dividem assim:
TributoParcela do RETIRPJ1,26%CSLL0,66%COFINS1,71%PIS0,37%Total4,00%
A conta é a chave para entender 2027: IRPJ e CSLL somam 1,92%; PIS e COFINS somam 2,08%. A reforma tributária só alcança a segunda parte.
O que muda no RET a partir de 2027
A Lei Complementar 214/2025 extingue o PIS e a COFINS em 2027 e coloca a CBS no lugar. Com isso, o RET federal fica só com o IRPJ e a CSLL, a 1,92% da receita recebida. A parcela de 2,08% não desaparece: ela passa a ser recolhida como CBS e IBS.
Para as incorporações que usam a transição do art. 485, o resultado prático é que a carga total sobre cada recebimento continua em 4% (1,92% + 2,08%). Quem já está no RET não vê, de imediato, o imposto subir. O que muda é a apuração: são guias e bases separadas, e a parcela nova segue as regras de CBS e IBS.
Em 2027 o RET não acaba. Ele encolhe para 1,92% e passa a conviver com a CBS. A grande mudança vem para quem entrar no RET depois de 2028.
O RET acabou? Para quem vale a transição do art. 485
Não acabou, mas tem prazo. O art. 485 da LC 214/2025 permite manter o pagamento unificado de 2,08% sobre cada recebimento, em substituição à CBS e ao IBS do regime regular, para incorporações com patrimônio de afetação que estejam no RET até 31 de dezembro de 2028. A opção tem três características que pesam na decisão:
vale por empreendimento e até o último recebimento, mesmo que as parcelas entrem depois de 2029;
não dá direito a crédito de CBS e IBS sobre os custos, nem ao redutor de ajuste e ao redutor social;
é irretratável: depois de escolhida, não há como voltar para o regime regular naquele empreendimento.
Incorporações que só entrarem no RET a partir de 2029 vão direto para o regime específico de imóveis da reforma: alíquota reduzida em 50%, redutor de ajuste pelo terreno, redutor social de R$ 100 mil por unidade residencial e crédito sobre compras de fornecedores que pagam CBS e IBS. Explicamos esse regime em detalhes no post A reforma tributária vai mudar a conta da sua incorporação, e o porquê do prazo de 2028 em 2027 muda a tributação das incorporações: você tem até 2028 para entrar na faixa protegida.
Exemplo: R$ 1 milhão recebido em 2026 e em 2027
Uma incorporação com patrimônio de afetação, optante pelo RET e pela transição do art. 485, recebe R$ 1.000.000,00 de parcelas no mês.
20262027 (transição)RET (IRPJ + CSLL)—R$ 19.200,00 (1,92%)RET completo (4%)R$ 40.000,00—Parcela que substitui PIS e COFINS—R$ 20.800,00 (2,08%)TotalR$ 40.000,00R$ 40.000,00
O valor é o mesmo. O que muda é a forma de recolher e, principalmente, o fato de que essa carga fica travada sem crédito até o fim do empreendimento. Em um empreendimento com muitos custos de fornecedores que geram crédito, o regime regular pode sair mais barato. Em outro, com unidade de valor alto e pouco terreno, a transição tende a ser melhor. Não existe resposta única.
O que acontece com obras em andamento em 2027
Para empreendimentos já afetados e no RET, as parcelas recebidas a partir de janeiro de 2027 seguem a nova divisão: 1,92% de RET e 2,08% da parcela nova. Contratos assinados antes de 2027 não ficam presos ao PIS e à COFINS, porque o tributo é devido no recebimento, e não na assinatura. Vale revisar com o contador como ficam os sistemas de emissão e as guias a partir do primeiro recebimento do ano.
Outro ponto de atenção: durante 2027 e 2028, a CBS já cobrada pelos fornecedores chega embutida no preço dos insumos. Para quem fica na transição, sem crédito, esse custo vira despesa. Para quem planeja um empreendimento no regime regular, ele vira crédito a recuperar. Em ambos os casos, o orçamento de obra feito em 2025 ou 2026 precisa ser revisto.
O que ainda está em aberto
O futuro do 1,92% depois de 2029. A LC 214 trata da CBS e do IBS, e não do IRPJ e da CSLL. Há leituras de que o RET federal de 1,92% continua valendo; outras alertam que ele pode ser alterado por lei futura. Hoje, é hipótese.
A alíquota de referência da CBS e do IBS, que define o quanto o regime regular vai custar e, por consequência, se a transição vale a pena.
A regulamentação operacional do recolhimento da parcela de 2,08% e do comitê gestor do IBS.
Checklist para decidir antes de 31/12/2028
Liste os empreendimentos que serão lançados ou afetados até o fim de 2028. Só eles podem escolher a transição.
Para cada um, separe os custos por tipo de fornecedor: regime normal, Simples Nacional, pessoa física e folha própria.
Levante o valor do terreno, ITBI e contrapartidas, que formam o redutor de ajuste no regime regular.
Compare, por empreendimento, a carga da transição (4% fixo, sem crédito) contra o regime regular (alíquota reduzida, redutores e crédito).
Leve a comparação ao contador antes de fazer a opção, que é definitiva.
Perguntas frequentes sobre o RET em 2027
Qual é a alíquota do RET em 2027?
O RET federal passa a ser de 1,92%, cobrindo só IRPJ e CSLL. Somado à parcela de 2,08% que substitui o PIS e a COFINS no regime de transição, o total sobre cada recebimento continua em 4%.
O RET acaba com a reforma tributária?
Não em 2027. A parte de IRPJ e CSLL continua. O que termina é a possibilidade de novas incorporações entrarem na transição de 2,08% depois de 31/12/2028; a partir daí, a parcela de CBS e IBS segue o regime específico de imóveis.
Qual é o RET de interesse social em 2027?
O total de 1% se mantém, dividido em 0,47% de IRPJ e CSLL e 0,53% da parcela que substitui o PIS e a COFINS.
Posso sair da transição do art. 485 depois de optar?
Não. A opção é irretratável e vale para o empreendimento até o último recebimento.
Loteamento pode usar o RET?
O RET é um regime da incorporação imobiliária com patrimônio de afetação. Loteamentos seguem as regras próprias do regime específico de imóveis da reforma, com redutor social de R$ 30 mil por lote.
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