Em 1º de janeiro de 2027, PIS e Cofins deixam de existir.
Não é especulação. Está na Lei Complementar 214/2025, publicada, vigente, com calendário definido. A partir de 2027, a CBS entra no lugar. O sistema muda.
Para a maioria dos setores da economia, isso é uma mudança contábil relevante. Para a incorporação imobiliária, é uma bifurcação com data marcada: quem afetar o patrimônio e optar pelo Regime Especial de Tributação até 31 de dezembro de 2028 entra numa faixa protegida. Quem ficar de fora entra num regime com carga tributária significativamente diferente.
Esse prazo não aparece nas análises de viabilidade que a maioria das incorporadoras faz hoje. E deveria.
O que muda em 2027
O RET, Regime Especial de Tributação, existe desde 2004. Ele permite que incorporações com patrimônio de afetação recolham todos os tributos federais de forma unificada, com alíquota de 4% sobre a receita mensal efetivamente recebida. Dentro desse 4% estão IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
Em 2027, PIS e Cofins somem. Isso não elimina o RET. Mas altera a estrutura interna dele.
A partir de 2027, o RET se divide em duas camadas. IRPJ e CSLL continuam apurados dentro do regime especial, pela presunção sobre a receita afetada, nos mesmos 1,92% de hoje. A parcela que hoje corresponde a PIS e Cofins sai do pacote unificado e passa a ser apurada como CBS dentro do regime específico para operações imobiliárias.
Para empreendimentos que já estiverem dentro da janela de transição, a LC 227/2026 fixou a alíquota de IBS e CBS em 2,08% sobre a receita mensal recebida. Ou seja: a carga total permanece equivalente aos 4% do RET atual. A estrutura muda, o número final se mantém próximo.
Essa proteção tem uma condição: o patrimônio precisa estar afetado e a opção pelo RET precisa ter sido feita até 31 de dezembro de 2028.
O que muda depois de 2028
Para empreendimentos que não entrarem nessa janela, o regime muda.
A partir de 2029, novas incorporações que não tiverem o patrimônio afetado dentro do prazo entram no regime regular de IBS e CBS. A alíquota nominal desse regime para operações imobiliárias é alta. Estimativas de escritórios tributários apontam para algo em torno de 13% a 14% antes do aproveitamento de créditos sobre insumos.
Aqui está o ponto de atenção: a alíquota efetiva, depois dos créditos, é incerta. O regime regular de IBS e CBS é não cumulativo, o que significa que a incorporadora pode apropriar créditos sobre materiais, serviços e outros insumos da construção. Esse mecanismo vai reduzir a carga nominal. Quanto vai reduzir, na prática, ainda depende de regulamentação infralegal em curso e do perfil de cada empreendimento.
O que é possível afirmar hoje: a carga tributária efetiva para empreendimentos fora da janela de 2028 será diferente do RET atual, provavelmente mais pesada para a maioria dos perfis de incorporação, e ainda carrega uma dose de incerteza que por si só representa risco financeiro para projetos com horizonte longo.
Por que isso entra na viabilidade, não só na contabilidade
Existe uma tendência nas incorporadoras de médio porte de separar essas duas discussões. A viabilidade é feita com o engenheiro ou com o sócio, com foco em custo de obra, preço de venda, velocidade de absorção e TIR. A tributação fica com o contador, que decide o regime depois que o projeto ganhou forma.
Essa separação fazia mais sentido quando o regime tributário era uma escolha relativamente estável, que podia ser revisada de empreendimento para empreendimento sem grandes consequências de timing.
A partir de 2027, isso muda. O regime passa a ter um componente de calendário que não é controlável depois que o prazo passou.
Pensa no impacto concreto. Um empreendimento com VGV de R$ 20 milhões, regime no RET atual, paga 4% sobre a receita recebida mensalmente. Se o mesmo empreendimento entrar no regime regular pós-2029, mesmo com uma alíquota efetiva estimada de, digamos, 7% depois dos créditos, a diferença é de 3 pontos percentuais sobre a receita total. Em R$ 20 milhões de VGV, são R$ 600 mil a mais de tributo.
Dependendo da margem do empreendimento, isso elimina parte relevante do lucro projetado. Dependendo da TIR de saída, pode mudar completamente a decisão de comprar o terreno.
Como o prazo entra no processo de decisão
A questão prática para uma incorporadora que está avaliando terrenos agora é simples de enunciar e mais complexa de executar: o projeto que você está analisando hoje vai conseguir ter o patrimônio afetado e a opção pelo RET formalizada antes de 31 de dezembro de 2028?
Isso não depende só da vontade da incorporadora. Depende do cronograma de aprovação do projeto, do registro do memorial de incorporação no cartório, da constituição do patrimônio de afetação e da formalização da opção junto à Receita Federal.
Em cidades com burocracia mais lenta, esse processo pode levar entre 12 e 24 meses a partir da aquisição do terreno. Uma incorporadora que comprar um terreno no segundo semestre de 2026 com intenção de lançar em 2027 ainda tem margem para cumprir o prazo, desde que o processo de aprovação ande. Uma que comprar em 2027 com projeto complexo pode não ter.
Esse cálculo precisa entrar na análise antes da assinatura da compra do terreno, não depois.
O que colocar no modelo de viabilidade
Não estou sugerindo que toda análise de viabilidade precisa incluir uma dissertação tributária. Estou sugerindo que o regime tributário precisa ser tratado como variável, não como dado fixo.
Na prática, isso significa rodar dois cenários:
Cenário 1: dentro da janela. A incorporação consegue afetar o patrimônio e optar pelo RET até 31/12/2028. A carga tributária se mantém equivalente ao modelo atual de 4% sobre a receita mensal. Esse é o cenário base para projetos com cronograma adequado.
Cenário 2: fora da janela. Por algum motivo, o prazo não é cumprido. A incorporação entra no regime regular de IBS e CBS. A carga efetiva ainda tem incerteza, mas é possível estimar um intervalo com base no que já está regulamentado. Esse cenário revela o downside tributário real do projeto.
A diferença entre os dois cenários no fluxo de caixa e na TIR é o custo real do risco de atraso no processo de registro. Quando esse número aparece na viabilidade, a urgência em cumprir o cronograma tributário ganha outro significado para todos os sócios envolvidos.
Um aviso sobre o que ainda não está definido
Este post descreve o que está em lei. A extinção do PIS e Cofins em 2026, a entrada da CBS em 2027, o prazo da janela de transição em 2028, as alíquotas do regime transitório (2,08% de IBS/CBS e 1,92% de IRPJ/CSLL) fixadas pela LC 227/2026: tudo isso está aprovado.
O que ainda tem incerteza é a alíquota efetiva do regime regular para empreendimentos fora da janela de 2028. O aproveitamento de créditos sobre insumos no regime de IBS e CBS ainda depende de regulamentação infralegal em curso. Isso significa que o cenário 2 da sua análise deve trabalhar com um intervalo de carga, não com um número único.
Qualquer decisão tributária relevante deve ser tomada com apoio de consultoria especializada. O papel da análise de viabilidade é trazer esse impacto para dentro do modelo financeiro, onde ele pode ser comparado, sensibilizado e pesado junto com os demais fatores da decisão.
O terreno que você está analisando agora
Se você está avaliando um terreno neste momento, a pergunta que precisa ser respondida antes da proposta não é só "qual é a TIR com esse custo de obra e esse preço de venda".
É também: "qual é o cronograma realista para ter esse empreendimento afetado e o RET formalizado? Ele cabe dentro da janela de 2028?"
Se a resposta for sim, o regime tributário da sua viabilidade é o mesmo de sempre. Se a resposta for incerta, o modelo precisa mostrar o que acontece com a TIR caso o prazo não seja cumprido.
Essa pergunta não muda a decisão de lançar. Mas muda o peso que você coloca no cronograma de aprovação e no processo de registro. E muda o que você está disposto a pagar pelo terreno.