Planilha de viabilidade imobiliária

Toda planilha de viabilidade quebra no mesmo lugar.

Não é descuido de quem monta. É o que acontece quando um estudo com cenários, sensibilidade e três regimes tributários precisa caber em células que não sabem o que estão calculando. Abaixo, cinco achados de uma planilha real de incorporação, marcados um a um.

Ler os achados
Demonstração ao vivo. Sem cartão de crédito.
VIAB_V7_FINAL.xlsx Modo de Compatibilidade
C6fx=VPL(D3;D8:D44)-#REF!
ABCD
1Viabilidade · Residencial Alto Padrão
2IndicadorValorFormula
3VGV105.684.391=SOMA(estrut!)
4Receita líq.95.971.902=C3-impostos
5Custo total48.304.747=CUB*area_eq
6VPL (TMA)#REF!=VPL()-#REF!
7TIR28,0%#DIV/0!
8MTIR#NOME?=MTIR(fluxo)
9Exposição máx-12.592.556=MINIMO(cx)
10Lucro futuro48.720.007=C4-C5
11ROE142%#VALOR!
12ROE-VP#REF!=C6/cap_vp
13ROI#DIV/0!=C10/C5
14Payback#N/D=PROCV(cx)
ViabilidadeFluxoSensib. (2)v6_ANTIGO

Cinco achados na mesma tela.

Uma planilha de viabilidade de 38 unidades, aberta na aba de resultado. Nenhum destes erros impede o arquivo de abrir, e é exatamente esse o problema.

VIAB_V7_FINAL.xlsx Modo de Compatibilidade
C6fx=VPL(D3;D8:D44)-#REF!
ABCD
1Viabilidade · Residencial Alto Padrão
2IndicadorValorFormula
3VGV105.684.391=SOMA(estrut!)
4Receita líq.95.971.902=C3-impostos
5Custo total48.304.747=CUB*area_eq
6VPL (TMA)#REF!=VPL()-#REF!
7TIR28,0%#DIV/0!
8MTIR#NOME?=MTIR(fluxo)
9Exposição máx-12.592.556=MINIMO(cx)
10Lucro futuro48.720.007=C4-C5
11ROE142%#VALOR!
12ROE-VP#REF!=C6/cap_vp
13ROI#DIV/0!=C10/C5
14Payback#N/D=PROCV(cx)
ViabilidadeFluxoSensib. (2)v6_ANTIGO
Achado 1 de 5C6
  1. 01C6#REF!

    Alguém inseriu uma linha e o VPL parou de existir.

    A referência que alimentava o desconto apontava para uma célula que mudou de lugar. A planilha não avisa: ela devolve #REF! e segue aberta, com o resto das contas intactas ao redor do buraco.

    O indicador principal do estudo, ausente, no meio de uma tela que parece saudável.

  2. 02D7#DIV/0!

    A TIR não convergiu, e a planilha não disse nada.

    Fluxo de incorporação troca de sinal mais de uma vez, e a função para. O número ao lado continua lá, de uma versão anterior das premissas, sem nenhuma marca de que envelheceu.

    Um número velho apresentado como atual, que ninguém tem como distinguir do certo.

  3. 03C8#NOME?

    A MTIR simplesmente não existe aqui.

    A TIR simples distorce em incorporação porque presume reinvestimento à própria taxa. A correção é a MTIR, e ela depende de uma função que a planilha não tem. Sem ela, o retorno aparece maior do que é.

    Decisão tomada sobre um retorno superestimado, sem ninguém perceber a distorção.

  4. 04D11#VALOR!

    O ROE quebrou porque o capital próprio virou texto.

    Um valor colado de outra planilha entrou como texto e contaminou a cadeia. O erro aparece a três células de distância da causa, e encontrar a origem exige percorrer a fórmula inteira à mão.

    Horas de auditoria manual para achar uma célula, sem garantia de ter achado todas.

  5. 05v6_ANTIGOaba

    Ninguém sabe qual versão é a boa.

    O arquivo se chama VIAB_V7_FINAL e carrega uma aba v6_ANTIGO ao lado de uma Sensib. (2) montada à mão. A versão que foi ao comitê pode ser qualquer uma das duas.

    Nenhuma rastreabilidade: o estudo não consegue provar de onde veio o próprio número.

Os erros se consertam. O que vem abaixo, não.

Uma planilha impecável ainda para nos mesmos seis pontos, porque nenhum deles cabe em célula e fórmula.

81 cenários de sensibilidade
Variar VGV e custo em nove níveis cada cruza 81 combinações. Na planilha é uma tabela montada à mão que envelhece na primeira mudança de premissa.
Mil cenários de risco
Sortear preço, custo, velocidade de vendas, prazo de obra e INCC mil vezes e recalcular o fluxo inteiro em cada uma devolve a chance real de prejuízo. Não há fórmula que faça isso.
Três regimes em paralelo
Lucro Presumido, Lucro Real e RET no mesmo estudo, sem refazer lançamento. Na planilha viram três arquivos, e três arquivos divergem.
Exposição de caixa mês a mês
O pico de capital próprio e o mês exato em que ele acontece saem do fluxo acumulado, não de um mínimo sobre uma linha.
Origem rastreável
Cada indicador mostra as premissas e a base que o geraram. A planilha guarda o resultado da fórmula, não a razão dela.
Leitura junto do número
A IA embarcada lê os indicadores calculados e aponta onde está o risco, em português. A planilha entrega o número e para ali.
Análise de Sensibilidade VPL | GestincAnálise de SensibilidadeVPL · Valor Presente LíquidoVGV-20%-15%-10%-5%0%+5%+10%+15%+20%Custo+20%+15%+10%+5%0%-5%-10%-15%-20%-R$2,1M-R$1,6M-R$1,1M-R$0,6M-R$0,1MR$0,4MR$0,9MR$1,4MR$1,9M-R$1,7M-R$1,2M-R$0,7M-R$0,2MR$0,3MR$0,8MR$1,3MR$1,8MR$2,3M-R$1,2M-R$0,7M-R$0,2MR$0,3MR$0,8MR$1,3MR$1,8MR$2,3MR$2,8M-R$0,8M-R$0,3MR$0,2MR$0,7MR$1,2MR$1,7MR$2,2MR$2,7MR$3,2M-R$0,4MR$0,1MR$0,6MR$1,1MR$1,6MR$2,1MR$2,6MR$3,1MR$3,6MR$0,0MR$0,5MR$1,0MR$1,5MR$2,0MR$2,5MR$3,0MR$3,5MR$4,0MR$0,4MR$0,9MR$1,4MR$1,9MR$2,4MR$2,9MR$3,4MR$3,9MR$4,4MR$1,3MR$1,8MR$2,3MR$2,8MR$3,3MR$3,8MR$4,3MR$4,8MR$5,3MR$1,7MR$2,2MR$2,7MR$3,2MR$3,7MR$4,2MR$4,7MR$5,2MR$5,7MVPL negativo · inviávelVPL positivo · viávelcenário atual

Os 81 cruzamentos de VGV e custo, resolvidos de uma vez e relidos a cada alteração de premissa.

O mesmo empreendimento, calculado por inteiro.

Os 38 apartamentos da planilha acima, com todos os indicadores resolvidos sobre o fluxo de caixa completo. Altere o preço médio de venda e acompanhe o estudo recalcular.

use.gestinc.app
Preço Igual ▾CronogramaEstruturaNegociação do TerrenoVendasCustosDespesas ExtrasImpostosAnálise de CapitalFluxo ConsolidadoRelatório↺
Preço médio de venda15.000 R$/m²atualizado
VPL · TMAⓘ
R$ 18.552.209,35
1.39% a.m. · 18.00% a.a. (equiv.)
Taxa mínima de atratividade do cenário (TMA)Editar TMA
VPL · Taxa de referênciaINCC ▾
R$ 26.384.702,16
0.88% a.m. (VPL) · 11.09% a.a. (equiv. composto 12m · variação FGV SGS 192)
Lucro futuroⓘ
R$ 48.720.007,4
Valor nominal no fechamento do horizonte; o VPL à esquerda mostra quanto isso vale hoje à taxa escolhida.
Exposição máxima de caixa
R$ -12.592.556,96
dez/2030 (47)
Pico de necessidade de caixa no fluxo do projeto.
Exposição média de caixa
R$ -6.500.955,34
Média dos saldos negativos no fluxo operacional, antes do capital aplicado.
Retorno, risco e prazo
ROE
387%
capital próprio
Excelente
TIR
87.5% a.a.
5.38% a.m.
Bom
MTIR
33.1% a.a.
2.41% a.m.
Acima da TMA
MTIR (CDI)
34.4% a.a.
2.50% a.m.
Acima da TMA
ROI
95%
sobre custo total
Referência mercado
Payback
nov/2031 (58)
4.8 anos · P58
Aceitável
Resumo do Cenário
Cenário
Mais Provavel
VGV Bruto
R$ 105.684.391,34
Receita líquida
R$ 95.971.902,18
Custo total
R$ 48.304.747,65
Resultado
R$ 48.720.007,4
Margem s/ VGV
46.1%
TIR
87.5% a.a.
ROE
387%
Exposição máx.
R$ -12.592.556,96
dez/2030 (47)
Exposição média
R$ -6.500.955,34
Payback
nov/2031 (58)
Composição de Receita e Custos
Receita de VendasR$ 105.684.391,34100%
(-) Corretagem / Adm. VendasR$ 5.485.113,505.2%
(-) ImpostosR$ 4.227.375,654.0%
Receita LíquidaR$ 95.971.902,1890.8%
(-) Negociação / TerrenoR$ 3.830.067,543.6%
(-) Custo de ObraR$ 31.745.227,8630.0%
(-) Assistência técnicaR$ 317.452,280.3%
(-) CanteiroR$ 95.235,680.1%
(-) Conclusão de obraR$ 634.904,560.6%
(-) Despesas legaisR$ 95.235,680.1%
(-) Marketing e publicidadeR$ 1.056.843,911.0%
(-) Móveis dos SFsR$ 952.356,840.9%
O Gestinc mudou como analisamos viabilidade. Antes levávamos dias montando planilhas e ainda ficava aquela dúvida se os números estavam certos. Agora rodamos cenários em minutos e sabemos exatamente quanto de capital próprio alocar em cada projeto.
Gabriel PagnussatProprietário, Scala Incorporadora

Escrevemos em detalhe o que uma planilha de viabilidade calcula e onde ela falha: ler o artigo completo.

O que costumam perguntar.

Vocês têm uma planilha de viabilidade para baixar?
Não. O que existe aqui é o cálculo rodando de verdade, com os indicadores, os cenários e a análise de risco. Na demonstração eu rodo um estudo completo com você e mostro a metodologia por trás de cada número.
Minha planilha funciona bem. Por que trocar?
Enquanto o estudo é um cenário e um regime, a planilha resolve. O ponto de virada aparece quando você precisa comparar cenários, rodar sensibilidade, apurar três regimes e depois provar de onde veio cada número. Aí o esforço cresce mais rápido que o estudo.
Consigo aproveitar o que já montei?
Sim. As premissas são as mesmas: terreno, cronograma, tabela de vendas, custos e despesas. Na demonstração partimos de um estudo seu e você compara o resultado com o que a sua planilha devolveu.
A metodologia é a mesma que eu uso?
O padrão técnico do mercado: TIR sobre fluxo de caixa operacional, VPL descontado pela TMA ou por índice externo, exposição máxima sobre o fluxo acumulado e os três regimes calculados em paralelo. A diferença está na MTIR, que corrige a distorção da TIR simples em incorporação.
Funciona para qualquer tipo de empreendimento?
Residencial, comercial e misto, horizontal e vertical, nos regimes RET, Presumido e Real, com permuta física e financeira parametrizadas direto no fluxo.

Traga a sua planilha. Vamos conferir os números juntos.

Na demonstração eu rodo um estudo seu no Gestinc e você compara indicador por indicador com o que já conhece.

Sem cartão de crédito. Sem taxa de implantação.