Toda planilha de viabilidade quebra no mesmo lugar.
Não é descuido de quem monta. É o que acontece quando um estudo com cenários, sensibilidade e faixa de risco precisa caber em células que não sabem o que estão calculando. Abaixo, os quatro pontos onde isso acontece, e o mesmo estudo calculado por inteiro.
| A | B | C | D | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Viabilidade · Residencial Alto Padrão | |||
| 2 | Indicador | Valor | Formula | |
| 3 | VGV | 105.684.391 | =SOMA(estrut!) | |
| 4 | Receita líq. | 95.971.902 | =C3-impostos | |
| 5 | Custo total | 69.550.804 | =CUB*area_eq | |
| 6 | VPL (TMA) | #REF! | =VPL()-#REF! | |
| 7 | TIR | 28,0% | #DIV/0! | |
| 8 | MTIR | #NOME? | =MTIR(fluxo) | |
| 9 | Exposição máx | -30.024.020 | =MINIMO(cx) | |
| 10 | Lucro futuro | 26.421.097 | =C4-C5 | |
| 11 | ROE | 96% | #VALOR! | |
| 12 | ROE-VP | #REF! | =C6/cap_vp | |
| 13 | ROI | #DIV/0! | =C10/C5 | |
| 14 | Payback | #N/D | =PROCV(cx) | |
Cinco achados na mesma tela.
Uma planilha de viabilidade de 38 unidades, aberta na aba de resultado. Nenhum destes erros impede o arquivo de abrir, e é exatamente esse o problema.
| A | B | C | D | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Viabilidade · Residencial Alto Padrão | |||
| 2 | Indicador | Valor | Formula | |
| 3 | VGV | 105.684.391 | =SOMA(estrut!) | |
| 4 | Receita líq. | 95.971.902 | =C3-impostos | |
| 5 | Custo total | 69.550.804 | =CUB*area_eq | |
| 6 | VPL (TMA) | #REF! | =VPL()-#REF! | |
| 7 | TIR | 28,0% | #DIV/0! | |
| 8 | MTIR | #NOME? | =MTIR(fluxo) | |
| 9 | Exposição máx | -30.024.020 | =MINIMO(cx) | |
| 10 | Lucro futuro | 26.421.097 | =C4-C5 | |
| 11 | ROE | 96% | #VALOR! | |
| 12 | ROE-VP | #REF! | =C6/cap_vp | |
| 13 | ROI | #DIV/0! | =C10/C5 | |
| 14 | Payback | #N/D | =PROCV(cx) | |
- 01C6#REF!
Alguém inseriu uma linha e o VPL parou de existir.
A referência que alimentava o desconto apontava para uma célula que mudou de lugar. A planilha não avisa: ela devolve #REF! e segue aberta, com o resto das contas intactas ao redor do buraco.
O indicador principal do estudo, ausente, no meio de uma tela que parece saudável.
- 02D7#DIV/0!
A TIR não convergiu, e a planilha não disse nada.
Fluxo de incorporação troca de sinal mais de uma vez, e a função para. O número ao lado continua lá, de uma versão anterior das premissas, sem nenhuma marca de que envelheceu.
Um número velho apresentado como atual, que ninguém tem como distinguir do certo.
- 03C8#NOME?
A MTIR simplesmente não existe aqui.
A TIR simples distorce em incorporação porque presume reinvestimento à própria taxa. A correção é a MTIR, e ela depende de uma função que a planilha não tem. Sem ela, o retorno aparece maior do que é.
Decisão tomada sobre um retorno superestimado, sem ninguém perceber a distorção.
- 04D11#VALOR!
O ROE quebrou porque o capital próprio virou texto.
Um valor colado de outra planilha entrou como texto e contaminou a cadeia. O erro aparece a três células de distância da causa, e encontrar a origem exige percorrer a fórmula inteira à mão.
Horas de auditoria manual para achar uma célula, sem garantia de ter achado todas.
- 05v6_ANTIGOaba
Ninguém sabe qual versão é a boa.
O arquivo se chama VIAB_V7_FINAL e carrega uma aba v6_ANTIGO ao lado de uma Sensib. (2) montada à mão. A versão que foi ao comitê pode ser qualquer uma das duas.
Nenhuma rastreabilidade: o estudo não consegue provar de onde veio o próprio número.
Os erros se consertam. O que vem abaixo, não.
Corrija todas as fórmulas, apague as abas antigas, faça a planilha impecável. Ela ainda para nos mesmos quatro pontos, porque nenhum deles cabe em célula.
O número existe. A razão dele, não.
A planilha guarda o resultado da fórmula, não o caminho que levou até ele. Quando alguém no comitê pergunta de onde saiu a TIR, a resposta é a sua palavra e duas horas percorrendo referências à mão. Um estudo que não se prova sozinho depende de quem está na sala para ser aceito.
Cada indicador mostra as premissas e a base que o geraram, com a metodologia de cálculo documentada. Séries do Banco Central puxadas na fonte, VPL descontado por benchmark externo, TIR sobre o fluxo operacional. Nada é caixa preta.
- Base de cálculo
- Fluxo de caixa operacional do empreendimento, 58 meses, mês a mês.
- Taxa de desconto
- TMA do cenário, 1,39% a.m., equivalente composta de 18,00% a.a.
- Série externa
- INCC · FGV SGS 192, puxada na fonte. Última leitura em 01/09/2026.
- Método
- VPL sobre o fluxo líquido, sem capital aplicado, na data zero do projeto.
- Alterado por
- Cenário Mais Provável · última alteração de premissa há 3 dias.
O terreno subiu 8%. E agora?
O sócio quer ver com venda 20% mais lenta. O proprietário mudou a proposta de permuta. Cada pergunta dessas é meio dia de retrabalho e mais uma versão do arquivo circulando por email. Em duas semanas existem quatro versões e ninguém sabe qual foi ao comitê.
Altera a premissa e o estudo inteiro recalcula, do fluxo ao relatório. Cenários duplicados e comparados lado a lado na mesma tela, com o histórico de alterações registrado.
Uma viabilidade completa, montada do zero.
Do cronograma ao relatório final, com os indicadores e o diagnóstico saindo sobre números reais. Sem edição e sem apresentação.
Quem montou entendia a lógica. Quem ficou, não.
Toda planilha de viabilidade tem um dono, e a lógica dela mora na cabeça dele. Quando essa pessoa sai da empresa, sobra um arquivo que ninguém consegue continuar, corrigir ou defender. O conhecimento do processo vai embora junto.
O estudo fica na plataforma, não em uma máquina. Premissas visíveis, metodologia padronizada entre todos os empreendimentos e histórico de alterações. Qualquer pessoa da equipe abre e entende de onde veio cada número.
Você calculou um cenário. A decisão exige a faixa.
Uma planilha entrega um número. A pergunta que importa não é quanto esse projeto rende, é o quanto ele pode piorar antes de deixar de fazer sentido. Montar isso à mão é uma tabela que envelhece na primeira mudança de premissa.
81 cenários de sensibilidade.
VGV e custo variando em nove níveis cada, cruzados de uma vez, com mapa de calor destacando as combinações que quebram o projeto.
Mil cenários de risco.
Preço, custo, velocidade de vendas, prazo de obra e INCC sorteados mil vezes, com o fluxo recalculado em cada um. No fim, a probabilidade real de o empreendimento dar prejuízo.
Não existe fórmula de Excel que faça isso.
Indicadores de rentabilidade robustos, mas com restrição de liquidez. A exposição máxima coincide com o fim do projeto e o payback longo indica dependência do fluxo de vendas. Recomenda-se revisar o financiamento antes de aprovar.
Leitura junto do número.
A IA lê os indicadores calculados e aponta onde está o risco, em português claro. A planilha entrega o número e para ali.
Os 38 apartamentos da planilha do começo desta página.
Todos os indicadores resolvidos sobre o fluxo de caixa completo. Altere o preço médio de venda e acompanhe o estudo recalcular.
| Receita de Vendas | R$ 105.684.391,34 | 100% |
| (-) Corretagem / Adm. Vendas | R$ 5.485.113,50 | 5.2% |
| (-) Impostos | R$ 4.227.375,65 | 4.0% |
| Receita Líquida | R$ 95.971.902,18 | 90.8% |
| (-) Negociação / Terreno | R$ 16.909.502,61 | 16.0% |
| (-) Custo de Obra | R$ 47.568.450,95 | 45.0% |
| (-) Assistência técnica | R$ 422.737,57 | 0.4% |
| (-) Canteiro | R$ 528.421,96 | 0.5% |
| (-) Conclusão de obra | R$ 951.159,52 | 0.9% |
| (-) Despesas legais | R$ 211.368,78 | 0.2% |
| (-) Marketing e publicidade | R$ 1.902.319,04 | 1.8% |
| (-) Móveis dos SFs | R$ 1.056.843,91 | 1.0% |
O Gestinc mudou como analisamos viabilidade. Antes levávamos dias montando planilhas e ainda ficava aquela dúvida se os números estavam certos. Agora rodamos cenários em minutos e sabemos exatamente quanto de capital próprio alocar em cada projeto.
Escrevemos em detalhe o que uma planilha de viabilidade calcula e onde ela falha: ler o artigo completo.
O que costumam perguntar.
Traga a sua planilha. Vamos conferir os números juntos.
Rode um estudo seu no Gestinc e compare indicador por indicador com o que você já conhece.