A viabilidade e a documentação da incorporação, feitas pela nossa equipe.
Dois serviços para quem tem o empreendimento e não tem quem faça: o estudo de viabilidade completo, com cenários e análise de risco, e a documentação técnica do registro, dos quadros da NBR 12721 à convenção de condomínio. Tudo dentro da plataforma, e o empreendimento fica na sua conta depois.
Contratados juntos ou separados.
Um resolve a decisão do empreendimento, o outro resolve o registro dele. São etapas diferentes da mesma obra, e quem tem uma das duas dificuldades quase nunca tem a outra.
Viabilidade assistida
A equipe monta o estudo do empreendimento com você: premissas, produto, cronogramas, custos, estrutura de capital, cenários e análise de risco. O que sai é o fluxo de caixa completo e os indicadores que sustentam a decisão de comprar o terreno, lançar ou recusar.
Ver o escopo do serviçoDocumentação da incorporação
A peça técnica que o Registro de Imóveis exige: os oito quadros da NBR 12721, o memorial de incorporação e a minuta da convenção de condomínio com o regimento interno, calculados a partir do projeto aprovado e do orçamento da obra.
Ver o escopo do serviçoTrês situações em que a equipe entra.
Nenhuma delas é sobre porte de empresa. É sobre a hora em que falta na casa a mão que faz aquele trabalho específico, e o empreendimento não pode esperar a contratação de alguém.
O terreno apareceu e a decisão é para ontem
Tem uma oportunidade na mesa e uma janela curta para responder ao proprietário. Falta o estudo que diz quanto o terreno vale para você, e não quanto ele está sendo pedido.
A equipe não tem quem monte o estudo
A operação incorpora, mas a viabilidade nunca foi de ninguém. Ela sai por planilha herdada, sem fluxo de caixa completo, e ninguém consegue explicar de onde veio o número quando o sócio pergunta.
O empreendimento foi aprovado e o registro travou
A prefeitura liberou, o cartório pediu os quadros da NBR 12721 e não existe na casa quem calcule área equivalente e fração ideal. Cada semana parada é uma semana sem poder vender na planta.
O estudo do empreendimento, montado junto com você.
Não é um parecer entregue por email. O empreendimento é montado na plataforma, na sua conta, e a equipe trabalha dentro dele: você acompanha a construção do modelo, discute a premissa enquanto ela ainda é uma premissa e fica com o estudo funcionando no fim.
O que entra na análise
Seis frentes, na ordem em que são atacadas. Nenhuma delas é opcional no fluxo de caixa completo.
- 01Leitura das premissasTerreno, forma de aquisição, área computável, produto pretendido e a expectativa de preço. É a etapa em que a maior parte dos erros de viabilidade nasce, porque premissa frágil não aparece no resultado como erro: aparece como um resultado bom demais.
- 02Estudo do produtoMix de unidades, metragens, tipologias e tabela de vendas com valorização por fase. O produto é modelado unidade a unidade, e não por média, porque é a distribuição que define o ritmo de entrada da receita.
- 03Cronograma de obra e de vendasCurva física da obra, curva de custo e velocidade de vendas mês a mês. Os dois cronogramas são independentes, e é o descasamento entre eles que produz o buraco de caixa — por isso nenhum dos dois entra como percentual linear.
- 04Custos, despesas e impostosOrçamento da obra, custos indiretos, comissão, publicidade, despesas administrativas e o regime tributário do empreendimento, com RET quando couber.
- 05Estrutura de capital e financiamentoAporte dos sócios, permuta, recebíveis e a modalidade de crédito da obra: plano empresário, apoio à produção ou associativo. Trocar a modalidade redesenha a curva inteira, muda quem carrega a dívida durante a obra e move o pico de exposição de mês.
- 06Cenários e análise de riscoVariação de preço, de velocidade de vendas, de custo de obra e de prazo, rodada sobre o fluxo completo. O que sai não é um número único: é a faixa em que o empreendimento continua de pé e o ponto em que ele deixa de estar.
O que você recebe
O entregável é o estudo funcionando, e não um relatório sobre ele.
- Fluxo de caixa completo do empreendimento, mês a mês, do primeiro desembolso à última parcela recebida
- VPL, TIR, TIR modificada, ROE, margem, payback e exposição máxima de caixa com o mês em que ela acontece
- Cenários comparados lado a lado, cada um com a premissa que os separa registrada
- Análise de risco com a faixa de resultado e os pontos em que o empreendimento deixa de se sustentar
- Relatório apresentável para sócio, comitê e banco, gerado a partir do próprio estudo
- Acesso ao estudo dentro da plataforma por período combinado, para mexer nas premissas e rodar variações depois
A diferença entre este serviço e uma consultoria avulsa é o que sobra depois. O estudo não vira um arquivo fechado: ele continua na sua conta, com o histórico de premissas visível, pronto para receber uma nova rodada de cenários quando o preço do terreno mudar, quando o banco pedir outra modalidade de crédito ou quando o produto for revisto. E quando a obra começar, é esse mesmo modelo que o módulo de gestão usa para comparar o executado com o previsto.
Os documentos que o registro exige, calculados por quem faz a conta.
O empreendimento foi aprovado, mas ele só pode ser vendido na planta depois que a incorporação estiver registrada. O que trava esse registro quase nunca é jurídico: é a peça técnica, porque área equivalente, fração ideal e rateio de custo pela NBR 12721 não são contas que apareçam no dia a dia da construtora.
Quadros da NBR 12721
Os oito quadros e as informações preliminares, calculados a partir do projeto aprovado e do orçamento da obra, no formato aceito pelo Registro de Imóveis, com responsável técnico e ART ou RRT.
Memorial de incorporação
A montagem da peça técnica do memorial: descrição do empreendimento, discriminação das unidades e das frações ideais, memorial descritivo da construção e a avaliação de custo que instrui o pedido de registro.
Convenção de condomínio e regimento interno
A minuta da futura convenção com quórum, rateio de despesas, uso das áreas comuns e direitos de cada unidade, acompanhada do regimento interno, coerente com as frações ideais calculadas nos quadros.
A peça técnica inteira: cálculo das áreas reais e equivalentes, frações ideais, avaliação de custo pelo CUB do mês-base, rateio por unidade, os memoriais descritivos de equipamentos e acabamentos, a montagem do memorial de incorporação e a minuta da convenção com o regimento interno. Tudo com responsável técnico e ART ou RRT emitida para o empreendimento.
Certidões, análise dominial, instrumento de permuta, atendimento a exigência do oficial e o protocolo em si seguem com o advogado ou a assessoria de registro que já atende a operação. A gente entrega a parte técnica no formato que eles precisam receber e trabalha junto com eles até o registro sair.
O que precisamos receber para começar
Quanto mais completo o material na entrada, mais curto o prazo. Faltando alguma coisa, a gente diz na conversa de escopo o que dá para contornar e o que não dá.
- Projeto arquitetônico aprovado na prefeitura, com o quadro de áreas
- Matrícula atualizada do terreno
- Orçamento da obra ou o custo estimado, quando já houver
- Memorial descritivo de acabamentos e a relação de equipamentos previstos
- Definição do mix de unidades, vagas e depósitos, e a vinculação de cada um
- Dados do incorporador e do responsável técnico da obra
O serviço não termina em um arquivo.
Consultoria avulsa entrega uma planilha e uma pasta de PDFs. Seis meses depois, quando a premissa muda ou o projeto é revisto, ninguém consegue mexer naquilo sem refazer. O nosso arranjo é outro por um motivo simples: o empreendimento é o mesmo objeto nos dois serviços e nas duas fases.
Sem redigitação entre as fases
As áreas e as quantidades que sustentam a viabilidade são as mesmas que alimentam os quadros da norma. Quem faz os dois serviços na plataforma não redigita nada entre um e outro, e a documentação não diverge do estudo que aprovou o empreendimento.
Alteração recalcula, não recomeça
Projeto revisto muda área, e área muda fração ideal e custo. Com o empreendimento montado, o recálculo atinge só o que a alteração tocou. É a diferença entre reemitir os quadros e refazer o trabalho.
Você continua depois que a gente sai
Terminado o serviço, o empreendimento fica na sua conta, com o histórico de premissas visível. Dá para rodar variação, comparar cenário e, quando a obra começar, acompanhar o executado contra o previsto sem depender de novo serviço.
Da primeira conversa à entrega.
O caminho é o mesmo nos dois serviços. O que muda é o material que entra e a peça que sai no fim.
- 01Conversa de escopoTrinta minutos sobre o empreendimento: o que é, em que fase está e o que você precisa ter na mão no fim. Sai daí o escopo, o prazo e o orçamento.
- 02Material e acessosVocê envia o que já tem — projeto, orçamento, matrícula, tabela — e a gente abre o empreendimento na plataforma, na sua conta.
- 03ExecuçãoA equipe monta o trabalho e volta com as perguntas que só você responde: premissa de preço, definição de produto, estrutura de capital, vinculação de vaga.
- 04Revisão com vocêReunião sobre o que foi montado, com o resultado na tela. É onde os ajustes acontecem, e não em um PDF devolvido depois.
- 05EntregaO trabalho fechado, dentro da plataforma, com o empreendimento vivo na sua conta para continuar a ser usado depois que a gente sai.
Sem preço de tabela, e por um bom motivo.
O esforço muda com o porte do empreendimento, com o número de unidades, com a qualidade do material que chega e com a quantidade de cenários. Um preço único só existiria cobrando caro de quem tem trabalho pequeno. Conte o empreendimento em três linhas e a gente volta com escopo, prazo e valor.
O que acontece depois que você envia.
Ninguém entra numa régua de emails automáticos. Um dos responsáveis pelo atendimento lê o pedido e responde em até um dia útil para marcar a conversa de escopo.
Trinta minutos sobre o empreendimento: fase, porte, o que já existe de material e o que você precisa ter na mão no fim. É dessa conversa que sai o orçamento, e ele vale para o escopo fechado ali.
Se o que você precisa estiver fora do que a equipe faz — e loteamento na parte documental é o caso mais comum —, a gente diz isso na primeira conversa em vez de esticar o assunto.
O que costumam perguntar antes de contratar.
Tem o empreendimento e não tem quem faça?
A equipe entra como serviço, dentro da plataforma, e o estudo fica com você depois.